Tout savoir sur la division de terrain

Diviser un terrain consiste à détacher une ou plusieurs parcelles constructibles d'une propriété existante. On parle aussi de division foncière ou de découpage de terrain. L'opération se déroule en trois temps : étude de faisabilité au regard du PLU, obtention des autorisations d'urbanisme, puis bornage par un géomètre-expert et document d'arpentage transmis au cadastre — la division devient alors effective.

Oui, c'est même le cas le plus fréquent : un jardin sous-exploité à l'arrière d'une maison existante peut souvent accueillir un ou plusieurs lots. Il faut vérifier que la maison conservée reste conforme aux règles d'urbanisme après division — emprise au sol, reculs, stationnement — et que chaque nouveau lot dispose d'un accès à la voie publique.

Non. Nos scénarios prévoient pour chaque lot en second rang un accès privatif lui appartenant en propre, jusqu'à la voie publique — sans voirie commune ni droit de passage sur un lot voisin. Sous réserve, comme toujours, des règles d'urbanisme applicables à votre commune.

Seule la lecture du PLU (ou PLUi) de votre commune permet de répondre avec certitude. Nos urbanistes analysent le zonage, l'emprise au sol, les reculs, les servitudes et les risques applicables à votre parcelle, puis vous donnent une réponse motivée. Cette pré-étude est gratuite et ne vous engage à rien.

Une division sans création de voie ni d'équipement commun relève en général de la déclaration préalable de division. La création de voirie ou d'équipements communs peut faire basculer le projet vers le permis d'aménager. Nous déterminons la procédure applicable lors de l'étude, puis montons et suivons le dossier, y compris les dossiers complémentaires si nécessaire.

Nous. Le bornage et le document d'arpentage sont confiés à GEOFIT, géomètre-expert fondé en 1968 à Nantes ; l'étude géotechnique G1 à FONDASOL, acteur historique de la géotechnique depuis 1958, basé à Avignon. Tous deux disposent d'un réseau d'agences couvrant la France métropolitaine. Vous n'avez ni devis à comparer, ni rendez-vous à caler : nous commandons, coordonnons et avançons ces études.

Cela dépend de votre commune. Une déclaration préalable est généralement instruite en un à deux mois, auxquels s'ajoutent le délai de recours des tiers, le bornage et le temps de commercialisation. Nous ne garantissons aucun délai : l'instruction dépend de l'administration.

Oui. L'analyse du PLU et l'évaluation du potentiel de division de votre terrain sont réalisées gratuitement par nos urbanistes, sans condition et sans suite obligatoire. Vous recevez une réponse motivée sous 24 h ouvrées, y compris lorsque votre terrain n'est pas divisible.

La cession d'un terrain détaché relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec des abattements selon la durée de détention et des cas particuliers — notamment lorsque le terrain dépendait de votre résidence principale. La réponse dépend de votre situation : c'est une question à poser à votre notaire, qui la traitera au moment de l'acte.

Seul, vous devez identifier les règles applicables, sélectionner et payer chaque intervenant, et porter le risque d'un refus d'autorisation. Un lotisseur, lui, achète votre terrain à un prix négocié puis revend les lots pour son propre compte. Avec JeLotis, vous restez propriétaire jusqu'à la vente de chaque lot et percevez vous-même le produit des ventes : nous sommes prestataires, pas acheteurs.

Vous la recevez à l’issue de la pré-étude, avant tout engagement, et vous disposez du temps nécessaire pour la faire relire par votre notaire ou votre avocat. Rien ne se signe dans l’urgence.

Rédigée avec nos avocats, elle compte 21 articles qui encadrent notamment : le terrain concerné, le contenu précis des prestations, notre rémunération, les études complémentaires éventuelles, nos obligations et les vôtres, la commercialisation des parcelles, la confidentialité, l’exclusivité, la durée et la résiliation anticipée, le refus éventuel des autorisations administratives, la responsabilité de chacun, et la propriété des études réalisées.

Autrement dit : le montant de nos honoraires, les conditions de leur règlement et ce qu’il advient si le projet n’aboutit pas y sont écrits noir sur blanc, avant que vous ne vous engagiez.

Non. Nous avançons et coordonnons les études et démarches nécessaires : géomètre, étude géotechnique, dossiers d'urbanisme. Aucun acompte, aucun frais de dossier au démarrage. Nos honoraires sont fixes, déterminés selon le nombre de lots à créer, inscrits dans la convention AMO que vous signez avant tout engagement, et réglés chez le notaire au moment de la vente du premier lot créé.

Oui. À aucun moment JeLotis n'achète votre terrain ni n'en devient copropriétaire. Vous restez seul propriétaire, vous validez chaque étape et vous signez vous-même les actes de vente.

Vous ne nous devez aucun honoraire. Les frais d'études que nous avons engagés restent à notre charge. C'est le principe de notre modèle : nous ne sommes rémunérés que si le projet aboutit.

JELOTIS est une société par actions simplifiée au capital de 187 000 €, immatriculée au RCS de Nancy en 2024 sous le numéro 938 455 755, dont le siège est situé 44 rue de Bouxières-aux-Dames, 54690 Lay-Saint-Christophe. Son président est Florent Bourgaux.